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国五条房产政策风险情况调查分析

时间(jian):2015-05-27来源:原创作者:返回

对个人转(zhuan)让住房(fang)所(suo)得(de)征收20%个人所(suo)得(de)税、二套房(fang)首付(fu)和(he)利率将会增加(jia)(jia)……尽(jin)管各地细则出台尚无明确时间表(biao),但税费增加(jia)(jia)减少、购房(fang)首付(fu)的增加(jia)(jia)等等都极容(rong)易引发买卖双方之间的矛盾。此次(ci)“国五条”细则可能带来(lai)哪些政策风险呢(ni)?


  个税(shui)增加谁(shei)承(cheng)担?


  为了避免购买二(er)手房(fang)被征20%的个税,不少城市都出(chu)现二(er)手楼交易潮。不过,该项政(zheng)策可能有变数(shu),有消(xiao)息(xi)称财政(zheng)部(bu)、住房(fang)和城乡建设部(bu)、国家税务总局(ju)三(san)部(bu)门紧(jin)急磋商,以期保护刚(gang)需。


  风险1———交易(yi)没办完


  满堂红研究(jiu)部高级主任肖文晓就指出,结合(he)广州(zhou)可能出台的(de)调控细(xi)则(ze),对于这些(xie)购房者,面临一个极大(da)的(de)风险,就是能否赶得及在(zai)地方细(xi)则(ze)出台之前完(wan)(wan)成(cheng)交易(yi)。如果(guo)完(wan)(wan)不成(cheng),按照新(xin)的(de)税(shui)制,需要多(duo)交的(de)税(shui)费,将由哪一方来出?对此,他建议,买卖双方在(zai)签署交易(yi)合(he)同(tong)时,应该提前协商(shang)约定好。


  风险2———税制变化


  此(ci)外,根据(ju)保护刚需(xu)的(de)(de)论(lun)调,原先“对个(ge)人转让(rang)住(zhu)房所得(de)征收(shou)(shou)20%个(ge)人所得(de)税”的(de)(de)“一刀(dao)切”式的(de)(de)征收(shou)(shou)办法实现(xian)的(de)(de)可能(neng)性并不大。方(fang)圆地产首席市(shi)场分析师邓浩志(zhi)就表示(shi),现(xian)在市(shi)场中,有(you)些卖家“坐地起(qi)价”,着急入(ru)市(shi)的(de)(de)业主(zhu)可能(neng)会买(mai)得(de)比(bi)市(shi)场价高(gao)(gao)。如果(guo)地方(fang)细则出台(tai),可能(neng)根据(ju)房子(zi)的(de)(de)情况,税收(shou)(shou)的(de)(de)征收(shou)(shou)比(bi)例并不高(gao)(gao),这样带来的(de)(de)高(gao)(gao)成(cheng)本风险也要考虑(lv)。因(yin)此(ci),他建(jian)议买(mai)家还(hai)是要根据(ju)需(xu)求(qiu)入(ru)市(shi),不能(neng)因(yin)为(wei)赶政策“末班车”慌忙入(ru)市(shi)。


  而肖文(wen)晓也(ye)(ye)(ye)表示,结合“国(guo)五条(tiao)”要(yao)保护刚需的(de)论调,有(you)(you)关(guan)地方版的(de)个税新政(zheng)其实还(hai)是有(you)(you)几方面(mian)悬疑未决,也(ye)(ye)(ye)将(jiang)会影响购房(fang)者和业主。具体包(bao)括:是否继续像(xiang)(xiang)以往一(yi)(yi)样对满5年的(de)家庭唯(wei)一(yi)(yi)住(zhu)房(fang)免征个税。目(mu)前(qian)来看是大概率(lv)事情;对房(fang)改房(fang)如何处(chu)理。如果房(fang)改房(fang)从分(fen)房(fang)一(yi)(yi)直持有(you)(you)到现在其增值额度是非(fei)常可(ke)观(guan)的(de),作为福利分(fen)房(fang),如果非(fei)唯(wei)一(yi)(yi)住(zhu)房(fang),它是否也(ye)(ye)(ye)要(yao)像(xiang)(xiang)普通(tong)商品(pin)房(fang)一(yi)(yi)样严(yan)格按照所得的(de)20%征税;另外,对于卖一(yi)(yi)买一(yi)(yi)的(de)换房(fang)业主,是否可(ke)以退税?


  因此,他认为,其实现在(zai)有两类业(ye)主是(shi)可(ke)以相对淡定(ding)的(de),一种是(shi)满5年又是(shi)唯一家庭住房(fang)的(de),另外一种是(shi)购房(fang)时间(jian)不长(zhang)、房(fang)价涨幅在(zai)10%以内的(de),因为原来(lai)购房(fang)的(de)价格就高(gao),所(suo)以核定(ding)征收和据(ju)实征收的(de)差异不会很大。


  信贷政策


  有变怎么办(ban)?


  根据“国五条”细则(ze),直接(jie)明确要进(jin)一步落实对首套(tao)房(fang)贷款(kuan)的(de)政(zheng)策支持。二套(tao)首付比例和利率有可能提(ti)高。


  风险———首付利率增加


  根据目前的(de)(de)情况来看,广(guang)州地(di)方(fang)细(xi)则规定二(er)套房(fang)(fang)(fang)首(shou)(shou)付和利(li)率提高(gao)的(de)(de)可(ke)能性还是存在(zai)的(de)(de)。如果还处(chu)在(zai)交(jiao)易(yi)过程(cheng)中的(de)(de)购(gou)房(fang)(fang)(fang)者,必须考虑到,如果二(er)套房(fang)(fang)(fang)首(shou)(shou)付和利(li)率提高(gao),自己(ji)的(de)(de)购(gou)买力(li)能否承受(shou)。万(wan)一首(shou)(shou)付增加,因无(wu)(wu)法支付首(shou)(shou)期款(kuan)而导(dao)致购(gou)房(fang)(fang)(fang)不(bu)成的(de)(de),应在(zai)合同中注(zhu)明,如果因调控(kong)政(zheng)策的(de)(de)不(bu)可(ke)抗力(li),导(dao)致购(gou)房(fang)(fang)(fang)者无(wu)(wu)法凑(cou)齐首(shou)(shou)付,购(gou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)取(qu)消,无(wu)(wu)须承担责任等内容(rong)。不(bu)过,遇到心水(shui)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)也(ye)不(bu)容(rong)易(yi),最好在(zai)细(xi)则出台前将交(jiao)易(yi)过户办理完毕,要么和亲(qin)戚朋友商量好,万(wan)一购(gou)房(fang)(fang)(fang)成本(ben)增加,也(ye)有地(di)方(fang)可(ke)以借(jie)款(kuan)。


  专(zhuan)家建议


  购房者无须盲目


  赶搭“末班车”


  对(dui)于(yu)购房(fang)(fang)者而言(yan)(yan),盲目赶搭“末班车”可能面临政(zheng)策风险(xian)。中原地产(chan)项目部总监黄韬表(biao)示,“国(guo)五条”细(xi)(xi)则(ze)(ze)出台后,中央还(hai)会(hui)微调细(xi)(xi)则(ze)(ze),现在(zai)政(zheng)策方向(xiang)还(hai)很难判(pan)断。对(dui)于(yu)已经洽谈好接(jie)近交(jiao)易的(de)(de)卖(mai)家来(lai)说,当然要争取早点完成交(jiao)易。而对(dui)于(yu)准备买房(fang)(fang)的(de)(de)人来(lai)说,不(bu)宜为赶末班车而仓促(cu)作(zuo)出购房(fang)(fang)决(jue)定,不(bu)妨(fang)等一等。根(gen)据经验(yan),房(fang)(fang)地产(chan)调控细(xi)(xi)则(ze)(ze)出来(lai)后,房(fang)(fang)价可能会(hui)向(xiang)下微调,会(hui)是一个不(bu)错的(de)(de)入(ru)市(shi)时(shi)机。如果房(fang)(fang)价继(ji)续(xu)上扬,则(ze)(ze)意味着或许还(hai)有(you)新的(de)(de)房(fang)(fang)地产(chan)调控政(zheng)策,更需要等一等。因此,对(dui)这部分人群而言(yan)(yan),不(bu)妨(fang)等细(xi)(xi)则(ze)(ze)出台市(shi)场(chang)消(xiao)化后再决(jue)定。

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