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北京将建立多个房价观测点情况浅析

息公开(kai)、监管,首(shou)批试(shi)(shi)点(dian)选取了万(wan)科、金(jin)地、华润(run)等17个企(qi)业的18个项目。   “试(shi)(shi)点(dian)工作(zuo)很快将开(kai)始,并将争取将项目全程监管、公示覆(fu)盖率提高到全市。”陈志如是表(biao)示。   “虽(sui)然建委等相(xiang)关网站可以查(cha)询到楼(lou)盘的销售信息。”陈志介绍,但销售、前、后的信息均处(chu)于公示盲区,国土、规划、住建部门都(dou)分别公示各自业务环节(jie)信息,信息较(jiao)为零(ling)散(san)、分散(san)。

时间:2015-05-27来源(yuan):原创作者:返回

北京住(zhu)建委拟在4月初(chu),建立100个房价(jia)观测点,以便精确的掌握北京的房价(jia)波动(dong)情况。

“观测点(dian)对象的(de)(de)选(xuan)择,要(yao)根(gen)据同质产(chan)品(pin)进(jin)行分类(lei),在(zai)不(bu)同的(de)(de)区域选(xuan)择100个(ge)成交(jiao)不(bu)错的(de)(de)楼(lou)盘。”北(bei)京房(fang)地产(chan)协会秘书长陈志表示(shi),其中,将对100个(ge)楼(lou)盘观测点(dian)的(de)(de)成交(jiao)量(liang)、价格、户型等进(jin)行全年逐(zhu)月的(de)(de)统计。

“此前,北京(jing)每个月发布(bu)的(de)(de)房(fang)(fang)价数据只是(shi)一(yi)个均价,对(dui)于分析房(fang)(fang)地产市(shi)场没有任何意(yi)义。”陈志表示,房(fang)(fang)价观测点的(de)(de)建(jian)立,可以(yi)更(geng)为精确地了解北京(jing)房(fang)(fang)价月度(du)波(bo)动的(de)(de)原因,是(shi)否基于结构性或者不同区域(yu)成(cheng)交(jiao)的(de)(de)差异引起,以(yi)更(geng)好落实调(diao)控。

与(yu)此同时,陈志表示(shi),两会后北(bei)京(jing)市住建委也将(jiang)逐步(bu)试点(dian)房地(di)产开发项目的全程监管,这也是北(bei)京(jing)落(luo)实“新国五条”的重(zhong)要内容。

北京近期召开多部门(men)会(hui)(hui)议,并(bing)召集相(xiang)关开发商、中介(jie)、研究(jiu)机(ji)构座谈会(hui)(hui)讨论如何(he)落实“新国五条”。

就座(zuo)谈会讨论(lun)的(de)(de)(de)详(xiang)细内容,一位参与座(zuo)谈会的(de)(de)(de)不(bu)愿透露姓名(ming)的(de)(de)(de)人(ren)士在接受(shou)本报记者采访时表示(shi),“有纪律(lv)要求,不(bu)方便(bian)透露,但作为房价(jia)上(shang)涨(zhang)的(de)(de)(de)重(zhong)点城市,北京落地国(guo)五条的(de)(de)(de)力度不(bu)小。”

针对落地的(de)时间,上述人(ren)士表示,各(ge)部(bu)委换届后将陆续对“新国五条”细则进行可(ke)(ke)执行化的(de)解读,北京或(huo)将在各(ge)部(bu)委细则完善(shan)后推出细则,不大可(ke)(ke)能(neng)先于(yu)各(ge)部(bu)委出台。


拟建房价观测点


自2011年以(yi)来,北京(jing)(jing)市(shi)住建委(wei)就委(wei)托北京(jing)(jing)市(shi)房协(xie)发布(bu)北京(jing)(jing)的月度、年度的房价数(shu)据。

“房价常被公众(zhong)认为当(dang)前房地产(chan)市(shi)场及(ji)调控效果(guo)的反(fan)应,房价数(shu)据一(yi)发布,其同比、环比波动情(qing)况(kuang)就成为重点关注对象(xiang)。”陈(chen)志(zhi)表示,“但是该(gai)数(shu)据只是一(yi)个(ge)均价,对于分析(xi)房地产(chan)市(shi)场的作用不(bu)大(da)。”

“影(ying)响(xiang)房价月度波(bo)动的因素很多,比(bi)如结构性(xing)差异,大户型高(gao)档楼盘(pan)入市成交,将拉(la)高(gao)整体均价。”陈(chen)志介绍,地域差异也会影(ying)响(xiang)均价,比(bi)如六环以外的在(zai)售楼盘(pan)占(zhan)比(bi)大。

“通过建立100个或者更多的(de)(de)房价(jia)观(guan)测点,可(ke)以(yi)(yi)更好掌(zhang)握北京房价(jia)的(de)(de)波(bo)动数据,以(yi)(yi)便更精准地(di)(di)落地(di)(di)调控(kong)。”除此之外,陈志介绍(shao),也可(ke)以(yi)(yi)准确(que)地(di)(di)反映区域(yu)以(yi)(yi)及(ji)该楼盘(pan)的(de)(de)价(jia)格(ge)波(bo)动情况,以(yi)(yi)促进(jin)区域(yu)及(ji)开(kai)发商的(de)(de)合(he)理定价(jia)。

针对100个房价(jia)观测点的选择,陈志强调,一定要(yao)同(tong)质可(ke)比,“别(bie)墅、普通住宅(zhai)、混(hun)合性商住等产(chan)(chan)品(pin)类型不同(tong),定价(jia)和市场(chang)认(ren)可(ke)度也不尽(jin)相同(tong),只有同(tong)类型的产(chan)(chan)品(pin)才具备可(ke)比性。”

另外,陈志表示,在(zai)同质分(fen)类的基(ji)础(chu)上,还要(yao)考虑区域(yu)(yu)的原因(yin),对于区域(yu)(yu)内交易量(liang)比(bi)较活跃的楼盘要(yao)进行重点检测,“检测的内容包括户型、价(jia)格、交易量(liang)等(deng),从而更好(hao)地了解月度(du)房(fang)价(jia)变动的主要(yao)原因(yin)。”

阳(yang)光100置业英雄联盟投注副总裁范小冲亦表示,随着房价(jia)监测点的(de)(de)建(jian)立(li)、推广,未来(lai)北(bei)京(jing)或将形(xing)成(cheng)(cheng)全(quan)网式的(de)(de)布局,形(xing)成(cheng)(cheng)了一定数(shu)量(liang)的(de)(de)积累后,可以成(cheng)(cheng)为房地(di)产(chan)调(diao)(diao)控的(de)(de)基(ji)础数(shu)据,是(shi)房地(di)产(chan)调(diao)(diao)控必须要做的(de)(de)基(ji)础性(xing)工(gong)作。

而(er)在北京中原地产(chan)市场总监(jian)张大伟看来(lai),这或将成(cheng)为(wei)北京落实“新国五条”中,建立和完善房价问责制度的一个突破。

“高(gao)端项(xiang)目房(fang)价的(de)涨(zhang)幅会拉高(gao)整(zheng)体均价,但是(shi)对(dui)普通老百姓影响不大(da)。” 北京大(da)岳咨询有限公(gong)司总经(jing)理金永祥表(biao)示,通过区分不同的(de)类型的(de)项(xiang)目收集房(fang)价数据,或(huo)可为(wei)未来(lai)差别化调(diao)控(kong)创(chuang)造空间,即仅调(diao)控(kong)刚需项(xiang)目,避免投(tou)资投(tou)机、防止涨(zhang)幅过快等。

陈(chen)志(zhi)介绍(shao),观测(ce)点建设将在(zai)4月以后开展(zhan),目前(qian)还需要和相关的企业进行沟通。

开(kai)发(fa)商(shang)对(dui)此似乎(hu)十分谨慎,一位不(bu)愿透露姓(xing)名(ming)的(de)房(fang)企人士告诉记者,在目前从(cong)严(yan)调控形(xing)式(shi)下,对(dui)于开(kai)发(fa)商(shang)来说,房(fang)价是一个敏感数据(ju),从(cong)利(li)(li)润和避(bi)免老(lao)业(ye)主(zhu)退房(fang)、维权的(de)角度上考(kao)虑(lv),开(kai)发(fa)商(shang)希望(wang)房(fang)价不(bu)断(duan)上涨,但是房(fang)价观测点的(de)建(jian)立将(jiang)(jiang)压缩(suo)房(fang)企利(li)(li)润,也将(jiang)(jiang)直接影响企业(ye)的(de)营(ying)销策略。

“而且目前(qian)北(bei)京普遍限价制度,一(yi)旦(dan)销售价格(ge)(ge)超过建委(wei)备案价格(ge)(ge)就将被约谈,被设立为监测点,无异于撞(zhuang)枪(qiang)口。”上(shang)述人士如是表态(tai)。

范小冲亦表示,目(mu)前房产成交大多通过(guo)网签,数据是公开、透明的(de)(de)(de),只要(yao)把数据进(jin)行精细化的(de)(de)(de)分(fen)类,也(ye)能够获(huo)取更好的(de)(de)(de)数据分(fen)析,似乎无需通过(guo)设立100个监测点这种兴师动(dong)众的(de)(de)(de)做法。


强化刚需


除了(le)拟建(jian)房(fang)价监(jian)测点(dian)之外(wai),本报记者获悉,北京住(zhu)建(jian)委拟布局房(fang)地产开发项目(mu)全过程的信息(xi)公开、监(jian)管,首批试点(dian)选取了(le)万科、金地、华(hua)润等17个(ge)企业的18个(ge)项目(mu)。

“试点工作很快将(jiang)(jiang)开始(shi),并(bing)将(jiang)(jiang)争取将(jiang)(jiang)项(xiang)目全程监管、公示覆盖(gai)率提高到(dao)全市。”陈志如是(shi)表示。

“虽然(ran)建(jian)(jian)委等相关网站可以查询(xun)到楼(lou)盘的(de)销(xiao)售(shou)信(xin)息(xi)。”陈志(zhi)介绍,但销(xiao)售(shou)、前、后的(de)信(xin)息(xi)均处于公示盲区(qu),国土、规划、住建(jian)(jian)部(bu)门(men)都分别公示各自业务环节信(xin)息(xi),信(xin)息(xi)较为零散(san)、分散(san)。

陈志强调(diao),该平台的(de)(de)建立(li),填补了北(bei)京房(fang)地产开发项目(mu)销售(shou)前信(xin)息公示的(de)(de)公开,这也是北(bei)京落实国五(wu)条(tiao)“加强市场(chang)监管和信(xin)息发布(bu)英雄联盟投注”要(yao)求的(de)(de)一个(ge)重(zhong)要(yao)措施。

实(shi)际上,有关更为敏感的(de)“20%个(ge)税执(zhi)行”、“限购令执(zhi)行标准确定”以及二套房首(shou)付等(deng)北京落(luo)地“新(xin)国五条”的(de)细则(ze)也(ye)在紧急研究(jiu)中(zhong)。

北京住建委等相关单(dan)位也在近期召集开发商、各中介、研究机构等开座谈会研究讨论(lun)细则落地(di)相关事(shi)宜,上(shang)周亦召开多部门会议,对如何落实“新国(guo)五条”进行部署,并形成了初步(bu)的框(kuang)架。

北京已经(jing)提前公布了年度“量价齐稳”的房(fang)价调控(kong)目标,后续就是按照(zhao)“新国五(wu)条”要求(qiu)进行执行并强化。

就座谈(tan)会研究讨(tao)论的具体(ti)内容,上(shang)述人士表(biao)示,“纪(ji)律要求,不好透露细节,唯一确定的是,力度会很大,毕竟北京(jing)是房价上(shang)涨的一些热(re)点城市。”

“未来北(bei)京公安局(ju)、民政局(ju)等(deng)(deng)相关部门或将全(quan)面参与购房(fang)资(zi)格审核(he),比(bi)如公安局(ju)会对身份证等(deng)(deng)个人(ren)(ren)信息进(jin)行核(he)查(cha),民政局(ju)对离婚证真(zhen)伪和是否结婚等(deng)(deng)问题(ti)核(he)查(cha)等(deng)(deng)。”上(shang)述人(ren)(ren)士进(jin)一步表示(shi),限购的(de)执行将升级,购房(fang)资(zi)格的(de)审核(he)或将更严。

尽管落地(di)的(de)细则趋向“严厉”,不过,上述人士强调,细则也将强调对刚需的(de)保(bao)护,以“20%的(de)个税”为例,北京的(de)执行细则或将参照相关(guan)因素,对自住(zhu)型购房者划定免(mian)征门槛,以免(mian)误伤刚需。

范小冲表示(shi),从北京的(de)资源和环境承(cheng)受力的(de)角(jiao)度上看,北京比任何城市都希望强化限购(gou)。

但在(zai)范小冲(chong)看来,相比限(xian)购(gou),提高(gao)二套(tao)房(fang)贷(dai)款成(cheng)本(ben)或许更为科学,只是增加了购(gou)房(fang)成(cheng)本(ben),暂时(shi)(shi)延缓了购(gou)房(fang)者(zhe)入市(shi)的时(shi)(shi)间,并非限(xian)制购(gou)房(fang),毕竟(jing)限(xian)购(gou)会误伤刚(gang)需(xu)(xu),而二套(tao)房(fang)成(cheng)本(ben)的提高(gao)只是伤害了改善性需(xu)(xu)求(qiu)或者(zhe)投资性需(xu)(xu)求(qiu)者(zhe)的利益(yi)。

在(zai)(zai)各个部委大员确定后(hou),落实国五条(tiao)的细(xi)(xi)则也(ye)将(jiang)密集推出,“北京的细(xi)(xi)则也(ye)将(jiang)在(zai)(zai)各部委的细(xi)(xi)则发布(bu)、完(wan)善(shan)后(hou)再落地,很多政策涉及(ji)到上(shang)级部门(men)的详细(xi)(xi)性解读,如果没有和(he)上(shang)级单位沟通(tong)好,应该不(bu)会先于部委细(xi)(xi)则出台。”

因此,上述人士判断,3月下旬到4月初,是“新(xin)国五条”落(luo)地(di)细则的窗口期。


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